Umowa najmu definicja
Umowa najmu jest jedną z umów nazwanych, czyli takich, które zostały wprost uregulowane w Kodeksie cywilnym. Jest umową, na podstawie której wynajmujący oddaje najemcy określoną rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za co najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz.
Umowa najmu przedmiot
Jak widzisz, definiując umowę najmu wskazujemy na to, że dotyczy ona rzeczy. Ale nie będą to wyłącznie rzeczy w potocznym rozumieniu, np. telefon, rower, auto. Na gruncie prawa cywilnego rzeczami są zarówno rzeczy ruchome (jak te właśnie przeze mnie wymienione), ale także nieruchomości.
W przypadku umowy najmu jest to dość intuicyjne, ponieważ chyba najczęściej o najmie słyszymy w kontekście najmu mieszkań czy lokali użytkowych. Ale możemy mieć również do czynienia, co być może mniej oczywiste, przykładowo z:
1. najmem powierzchni reklamowej (np. wolnostojącego banneru reklamowego czy powierzchni budynku przeznaczonej do wywieszenia reklamy),
2. najmem powierzchni lokalu a nie całego lokalu.
W tym wpisie skupiam się na kwestiach dotyczących najmu jako takiego, niezależnie od tego co jest jego przedmiotem, natomiast w kolejnym wpisie skupiam się na najmie mieszkań, z uwzględnieniem umowy najmu okazjonalnego.
Umowa najmu elementy istotne
Aby zawrzeć umowę najmu, musimy więc co najmniej:
- po jednej stronie umowy mieć wynajmującego, czyli osobę dysponującą rzeczą (zasadniczo będzie to jej właściciel),
- po drugiej stronie umowy mieć najemcę, czyli osobę zainteresowaną możliwością korzystania z cudzej rzeczy,
- określić rzecz oddawaną w najem,
- przewidzieć, że używanie rzeczy wynajmującego przez najemcę będzie odpłatne i odpłata ta przybierze formę czynszu,
- określić czas trwania umowy, zatem czy zostaje ona zawarta na czas oznaczony czy na czas nieoznaczony.
Jeżeli strony uzgodnią między sobą przynajmniej powyższe elementy, to ważnie i skutecznie zawrą umowę najmu. W większości przypadków umowa najmu może zostać zawarta w dowolnej formie, gdyż co do zasady przepisy nie przewidują konieczności zachowania formy szczególnej.
Wyjątkiem jest umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia, w przypadku których, jeżeli mają one zostać oddane w najem na czas dłuższy niż rok, umowa powinna być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jeżeli jednak tak się nie stanie, umowa jest ważna i skuteczna, z tym że uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony.
Umowa najmu elementy dodatkowe
Jak się zapewne domyślasz, w praktyce umowy najmu są dość rozbudowane i nie ograniczają się jedynie do określenia elementów wskazanych w poprzednim akapicie. Jest wiele kwestii, które warto w umowie uregulować dla pełnego określenia praw i obowiązków każdej ze stron, jak i w celu pełnego zabezpieczenia ich interesów. Poniżej lista przykładowych kwestii, które również warto uwzględnić w umowie najmu:
opis stanu rzeczy w chwili jej wydania najemcy przez wynajmującego:
Najczęściej stan rzeczy określamy w protokole wydania rzeczy. Często też w umowie zawieramy oświadczenie najemcy, że stan techniczny rzeczy najętej jest mu znany i czy wnosi o w tym zakresie jakiekolwiek zastrzeżenia. Jeżeli stanu w chwili wydania jej najemcy przez wynajmującego sami nie określimy, obowiązywać będzie domniemanie, że rzecz została wydana w stanie dobrym i zdatnym do umówionego użytku.
Stan rzeczy najętej standardowo ponownie określamy w chwili jej zwrotu przy zakończeniu stosunku najmu, co czynimy w protokole zdawczo-odbiorczym.
Rzetelne opisanie obu tych stanów pozwala na ich faktyczne porównanie i określenie czy rzeczy uległa pogorszeniu lub zniszczeniu w czasie, gdy używał jej najemca. Warto pamiętać, że choć rzecz najętą należy zwrócić w stanie niepogorszonym, to najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy, które wynika z jej prawidłowego używania. Dopiero pogorszenie rzeczy przekraczające zakres normalnego zużycia może rodzić odpowiedzialność najemcy.
przeznaczenie rzeczy oddawanej w najem i sposób jej dopuszczalnego używania:
Opisujemy, czy rzecz ma być wykorzystywana na potrzeby prywatne czy związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - a jeśli tak, to jakiej. Wskazujemy, czy są jakieś limity używania rzeczy – przykładowo limit przejechanych kilometrów w ciągu miesiąca czy zakaz przemieszczania się poza granicami kraju w przypadku najmu pojazdu.
zakres ewentualnych napraw rzeczy ciążących na wynajmującym i na najemcy oraz ewentualnych zmian w rzeczy:
W tym zakresie są pewne uregulowania w przepisach, ale możemy je modyfikować. Ma to istotne znaczenie w sytuacji, gdzie przedmiot najmu już w momencie zawarcia umowy i jego wydania wymaga przeprowadzenia pewnych prac naprawczych czy dostosowania go do umówionego użytku.
uprawnienia wynajmującego w odniesieniu do ulepszeń rzeczy dokonanych przez najemcę:
Jeśli tego nie określimy w umowie, wynajmujący może wedle swojego uznania albo ulepszenia zatrzymać i za nie zapłacić najemcy albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Mogłoby to prowadzić do sytuacji, w której najemca poniósłby pewne wydatki związane z ulepszeniem rzeczy i nie mógłby żądać ich zwrotu, a dodatkowo ciążyły by na nim dalsze koszty związane z usunięciem wprowadzonych przez niego ulepszeń.
wyłączenie możliwości oddania rzeczy najętej przez najemcę do dalszego używania osobie trzeciej:
Jeżeli tego nie wyłączymy umownie, zgodnie z prawem najemca będzie mieć możliwość dalszego udostępnienia rzeczy najętej innej osobie, zatem jej podnajęcia czy użyczenia, co niekoniecznie będzie w interesie wynajmującego, który straci kontrolę nad tym, kto faktycznie używa jego rzeczy.
kaucja:
Warto w umowie przewidzieć, że najemca przy jej podpisaniu czy w określonym terminie od dnia jej podpisania uiści na rzecz wynajmującego określoną kwotę pieniężna w celu zabezpieczenia pokrycia kosztów ewentualnych szkód w rzeczy oddanej w najem. Opisujemy również zasady i termin jej zwrotu przy zakończeniu stosunku najmu.
termin płatności czynszu (a nie tylko sama jego wysokość):
Jeśli w umowie tego nie określimy, przy umowie zawartej na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc albo na czas nieoznaczony najemca będzie płacić czynsz z góry co miesiąc do 10. dnia każdego miesiąca. Na zasadzie swobody umów możemy przewidzieć płatność czynszu z dołu a nie z góry (za zamknięty miesiąc rozliczeniowy a nie na przyszłość), inne okresy rozliczeniowe niż miesiąc, jak i pozostając przy płatności czynszu co miesiąc ustalić inny dzień płatności niż 10. dzień miesiąca.
termin wypowiedzenia umowy najmu:
Jeżeli w umowie zawartej na czas nieoznaczony nie określimy terminu jej wypowiedzenia, to każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów określonych w przepisach prawa cywilnego. W przypadku czynszu płatnego miesięcznie umowę najmu można więc wypowiedzieć na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że niezależnie od tego, w jaki dzień złożymy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, jej rozwiązanie nastąpi z ostatnim dniem następnego miesiąca.
W przypadku umów zawartych na czas oznaczony, jeśli w umowie nie określimy sytuacji, w których wypowiedzenie umowy jest możliwe dla każdej ze stron i obowiązującego wówczas terminu wypowiedzenia, to nie uratują nas żadne przepisy ustawowe i żadna ze stron nie będzie mogła umowy wypowiedzieć i umowa będzie obowiązywać przez cały czas, na jaki została zawarta. Nie można przy tym po prostu wprowadzić możliwości dowolnego wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron bez wskazania w umowie konkretnych sytuacji, w których jest to dopuszczalne, ponieważ takie postanowienie umowne jako sprzeczne z istotą umowy najmu na czas oznaczony i powszechnie obowiązującymi przepisami jest nieważne i nawet jeśli znajdzie się w umowie, to nie wywołuje skutków.
Kiedy umowa najmu przechodzi na czas nieokreślony
Skoro jesteśmy już w temacie wypowiedzenia umowy najmu i wynikających z tego różnic między umową najmu zawartą na czas oznaczony a umową najmu na czas nieoznaczony, chciałbym zwrócić Twoją uwagę na to, że zgodnie z przepisami, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony i czas ten upłynął lub umowa najmu została wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron i upłynął termin jej wypowiedzenia, a najemca nadal używa rzeczy i wynajmujący wyraża na to zgodę, to w razie wątpliwości uznaje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Co istotne na gruncie tej regulacji zgoda wynajmującego nie musi przybrać jakiejkolwiek szczególnej formy. Może to być po prostu milcząca akceptacja takiego stanu rzeczy i brak wzywania najemcy do wydania lokalu.
Jakie ma to znaczenie? Takie, że jeśli w umowie zawartej na czas oznaczony przewidziana została kara umowna obciążająca najemcę za brak zwrotu przedmiotu najmu w terminie, to kary tej wynajmujący nie naliczy, jeśli dojdzie do przedłużenia umowy na czas nieoznaczony w sposób opisany powyżej, ale wynajmujący będzie uprawniony do dalszego naliczania czynszu. Jeżeli którakolwiek ze stron nie będzie chciała kontynuować umowy, która na mocy przepisów uległa przedłużeniu, będzie musiała złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu na zasadach jak dla umów zawartych na czas nieoznaczony.
Powyższe przedłużenie umowy najmu możemy w umowie najmu wyłączyć.
Umowa najmu jako transakcja handlowa
Przy okazji opisywania umowy najmu, zwracam Twoją uwagę, że w przypadku umów między przedsiębiorcami, odpłatne oddanie rzeczy do używania stanowi transakcję handlową prowadzącą do świadczenia usług, wobec czego w przypadku braku płatności czynszu najmu w terminie przysługują Ci uprawnienia do naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych oraz rekompensaty za koszty odzyskiwania należności, o których pisałam w artykule Niezapłacona faktura.
Podsumowanie
W tym artykule opisane zostały podstawowe kwestie dotyczące umowy najmu i tego, co warto w niej uregulować. Poprawnie sformułowana umowa, uwzględniająca interesy obu stron pozwala na kompleksowe uregulowanie tego, jakie uprawnienia ma wynajmujący i najemca, a tym samym na zabezpieczenie interesów każdej z nich . Jeżeli interesuje Cię kwestia najmu mieszkań, w tym najmu okazjonalnego, zapoznaj się również z artykułemNajem mieszkania (w tym najem okazjonalny).
radca prawny Justyna Miernik
+48 663 911 385
kontakt@kancelariamiernik.pl