Najem mieszkania (w tym najem okazjonalny)

​Umowa najmu mieszkania

W moim ostatnim artykule pisałam o ogólnych kwestiach związanych z umową i stosunkiem najmu. Tak jak zapowiadałam, w kolejnym wpisie chciałabym się skupić na kwestiach dotyczących najmu rzeczy konkretnego rodzaju i z konkretnym przeznaczeniem - najmem mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Myślę, że wielu z nas miało okazję zawrzeć umowę najmu mieszkania – czy to po stronie wynajmującego (właściciela) czy najemcy (tego, który po zawarciu umowy będzie mógł korzystać z cudzego mieszkania), a jeśli nie, to na pewno znamy choć jedną osobę, która umowę taką zawierała. Zapewne niejednokrotnie też słyszeliśmy o problemach związanych z trwającym lub zakończonym stosunkiem najmu mieszkania, dotyczących m.in. konieczności przeprowadzenia w nim napraw, rozliczenia kaucji lub opuszczenia mieszkania po zakończeniu obowiązywania umowy.

Wielu z tych problemów na pewno można uniknąć, stosownie zabezpieczając swoje interesy już na etapie zawierania umowy najmu.

 

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania

Umowa najmu mieszkania powinna regulować w zasadzie takie same kwestie, jak każda inna umowa najmu. 

 Muszą w niej zostać określone co najmniej:

1. wynajmujący – imię, nazwisko, adres, dane kontaktowe,
2. najemca – imię, nazwisko, adres, dane kontaktowe,
3. mieszkanie oddawane w najem – adres, pod którym jest położone, opis ze wskazaniem powierzchni oraz wchodzących w jego skład pomieszczeń,
4. czas obowiązywania umowy,
5. wysokości czynszu.

 Dodatkowo również wskazane, aby w umowie najmu mieszkania określone zostały:

1. opis stanu mieszkania w chwili jego wydania najemcy,
2. zakres napraw w mieszkaniu ciążących na wynajmującym i najemcy,
3. zakres dopuszczalnych zmian, jakich w mieszkaniu może dokonywać najemca,
4. uprawnienia wynajmującego w odniesieniu do wprowadzonych przez najemcę ulepszeń,
5. kaucja,
6. termin płatności czynszu,
7. okres​ wypowiedzenia umowy.

Powyższych elementów nie będę w sposób szczegółowy opisywać w tym artykule – potrzebne informacje znajdziesz w artykule Umowa najmu. Zwrócę jednak Twoją uwagę na kilka aspektów, w których umowa najmu mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy różni się od umowy najmu innych rzeczy.

Najem mieszkania przez małżonków

Jeżeli najemcą mieszkania jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, a najmowane mieszkanie ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych niego samego i jego małżonka, wówczas najemcami lokalu automatycznie są oboje małżonkowie. Powoduje to, że nawet jeśli w umowie jako najemca zostanie wskazany jeden z małżonków i tylko on podpisze umowę, to jej stroną po stronie najemców są w istocie oboje małżonkowie. Dzieje się tak niezależnie od tego, jaki w małżeństwie panuje ustrój majątkowy małżeński – zatem również, jeżeli w małżeństwie nie panuje wspólność ustawowa małżeńska, ale każdy z małżonków posiada wyłącznie majątek osobisty.

 

Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy

Wydawać by się mogło, że śmierć jednej ze stron umowy oznacza jej zakończenie. Nie zawsze jednak tak się dzieje w przypadku umowy najmu mieszkania.

W przypadku śmierci najemcy mieszkania w stosunek najmu w jego miejsce wstępują:

1. małżonek,
2. dzieci,
3. osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
4. osoba pozostająca z najemcą we wspólnym pożyciu (partner niebędący małżonkiem),

- o ile osoby te zamieszkiwały w mieszkaniu z najemcą w chwili jego śmierci.

Osoby te wstępują w stosunek najmu, nawet jeżeli nie są spadkobiercami po zmarłym najemcy. Dopiero, jeżeli nie ma osób spełniających powyższe warunki, najem mieszkania wygasa wraz ze śmiercią najemcy. Zasady tej nie można w umowie najmu mieszkania wyłączyć.

 

Podwyżka czynszu najmu mieszkania

Zasada ogólna dotycząca zmiany czynszu najmu jest taka, że wymaga ona zawarcia aneksu do umowy najmu. Jeżeli więc w umowie nie przewidziano okoliczności powodującej automatyczną podwyżkę czy uprawnienia wynajmującego do złożenia jednostronnego oświadczenia o podwyższeniu czynszu najmu, np. w związku ze wzrostem cen towarów i usług konsumpcyjnych (o wskaźnik inflacji), wówczas strony muszą się porozumieć co do podwyżki.

W przypadku umowy najmu mieszkania kwestia ta wygląda jednak inaczej. Wynajmujący może złożyć w formie pisemnej pod rygorem nieważności jednostronne oświadczenie o podwyższeniu czynszu. W tym celu wypowiada jego wysokość z zachowaniem okresu wypowiedzenia, które w braku odmiennych postanowień umownych, wywołuje skutek po upływie 3 miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą 3-miesięczny okres wypowiedzenia wysokości czynszu najmu w umowie wydłużyć, nie mogą go natomiast skrócić.

W terminie 2 miesięcy najemca może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, co będzie równoznaczne z tym, że umowa ulegnie rozwiązaniu z upływem okresu wypowiedzenia, który rozpoczął bieg w momencie złożenia przez wyjmującego oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości czynszu. Zasadność podwyżki najemca może również kwestionować na drodze sądowej. Jeżeli najemca nie podejmie żadnej z tych czynności, po upływie okresu wypowiedzenia zobowiązany będzie płacić czynsz w nowej wysokości.

Podwyżka czynszu nie jest dopuszczalna częściej niż raz na 6 miesięcy.

 

Umowa najmu jako tytuł do lokalu

Na skutek zawarcia umowy najmu mieszkania najemca uzyskuje tytuł prawny do korzystania z niego. Oznacza to, że jak długo trwa stosunek najmu, tak długo najemca może mieszkania używać. 

Posiadanie tytułu prawnego do lokalu ma znaczenie zwłaszcza na gruncie prawa administracyjnego. Jednym z przypadków, gdy tak się dzieje, jest zameldowanie na pobyt stały lub czasowy na podstawie umowy najmu. W celu zameldowania pod danym adresem należy bowiem przedstawić dokument wykazujący posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości.

Dla zameldowania w danym lokalu mieszkalnym nie jest potrzebna zgoda wynajmującego. Należy przy tym pamiętać, że meldunek nie rozszerza uprawnień najemcy do najmowanego mieszkania – zameldowanie odbywa się na gruncie prawa administracyjnego i nie zwiększa praw najemcy do lokalu na gruncie prawa cywilnego.

 

Umowa najmu eksmisja

Skoro już mowa o tytule prawnym do lokalu, to wspomnieć należy również o tym, co się dzieje, gdy tytuł ten przestaje najemcy przysługiwać, zatem gdy umowa przestaje obowiązywać czy to na skutek upływu okresu jej obowiązywania, czy też jej wypowiedziana przez jedną ze stron lub rozwiązana na mocy porozumienia obu stron.

Wówczas najemca zobowiązany jest do oddania mieszkania wynajmującemu. Co jednak, gdy tak się nie dzieje i mimo braku obowiązującej umowy najemca dalej zamieszkuje w mieszkaniu? Co do zasady w takiej sytuacji do sądu skierować należy sprawę o wydanie lokalu (o eksmisję), a w braku jego dowolnego opuszczenia po prawomocnym zakończeniu procesu – skierować wniosek egzekucyjny do komornika sądowego, który eksmisję tę przeprowadzi.

 

Co oznacza umowa najmu okazjonalnego

Szczególnym rodzajem  najmu mieszkania jest najem okazjonalny. Umowę najmu okazjonalnego z najemcą może zawrzeć wynajmujący, który jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Umowa taka, choć jej nazwa może sugerować krótki czas obowiązywania, zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. 

Dlaczego wspominam o tej umowie? Dlatego, że pozwala ona na szybszą eksmisję najemcy, który sam nie opuszcza lokalu po zakończeniu stosunku najmu. 

 

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego

Treść umowy najmu okazjonalnego jest kształtowana przez strony w zakresie dopuszczalnym zgodnie z zasadą swobody umów. Przepisy wymagają jednak, aby umowa ta zawierała określone załączniki:

1. złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu oraz wydaniu lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego po zakończeniu stosunku najmu,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu,
3. złożone w zwykłej formie pisemnej, a na żądanie wynajmującego – w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, oświadczenie właściciela lokalu z pkt 2 lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego lokalu.

Fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego należy zgłosić do właściwego ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni przed rozpoczęciem najmu.

 

Umowa najmu okazjonalnego czy u notariusza

Samej umowy najmu okazjonalnego nie zawiera się u notariusza. W formie aktu notarialnego obowiązkowo sporządza się jeden z załączników do niej – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.

Oświadczenie to ułatwia proces ewentualnej eksmisji najemcy. Jeżeli po zakończeniu stosunku najmu okazjonalnego najemca dobrowolnie nie opuszcza lokalu, wynajmujący kieruje do niego na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym żądanie opróżnienia lokalu. W żądaniu tym wyznacza najemcy stosowny termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia najemcy pisma. 

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, wynajmujący może skierować wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności załączonemu do umowy najmu okazjonalnego oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Do wniosku takiego, poza skierowanym do najemcy żądaniem opróżnienia lokalu mieszkalnego wraz z dowodem jego nadania przesyłką poleconą, dołącza się dokument wykazujący prawo własności lokalu przysługujące wynajmującemu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do Urzędu Skarbowego.

Po otrzymaniu klauzuli wykonalności wynajmujący może skierować wniosek egzekucyjny o przeprowadzenie eksmisji bezpośrednio do komornika sądowego, bez konieczności wcześniejszego prowadzenia w tym celu procesu sądowego – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji po zaopatrzeniu go przez sąd w klauzulę wykonalności zastępuje bowiem prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu. 

 

Podsumowanie

Po zapoznaniu się z tym artykułem znasz główne zasady dotyczące najmu mieszkań oraz wiesz, czym charakteryzuje się umowa najmu okazjonalnego. Wiedza ta z pewnością Ci się przyda, gdyż wraz ze wzrostem zainteresowania najmem mieszkań, świadomość prawna w zakresie najmu okazjonalnego jest coraz większa i wynajmujący coraz częściej z niego korzystają.

radca prawny Justyna Miernik

 +48 663 911 385

 kontakt@kancelariamiernik.pl