Rady przy zawieraniu umów
Duża część moich obowiązków zawodowych dotyczy umów. Zarówno przygotowuję projekty umów, które później zawierają moi klienci, jak i weryfikuję umowy przesłane im przez drugą stronę i proponuję do nich zmiany czy prowadzę procesy sądowe, w których spór dotyczy tego, jakie skutki określone postanowienia umowne wywierały w stosunku prawnym między stronami.
Oczywiście, każda umowa jest inna, każda wymaga osobnej i indywidualnej analizy, ale są pewne kwestie, na które warto zwrócić uwagę w każdej umowie, niezależnie od tego między kim jest zawierana i czego dotyczy.
Poniżej krótkie zestawienie kwestii wymagających, w mojej ocenie, szczególnej uwagi.
Forma zawarcia umowy
Umowę można co do zasady zawrzeć w dowolnej formie. Do jej zawarcia może dojść ustnie, czy w dość nieformalny sposób jak poprzez wymianę wiadomości na czacie, wysyłkę maili czy wiadomości SMS.
I taka umowa będzie w pełni ważna i skuteczna, o ile zgodnie z przepisami dla określonego typu umowy nie jest wymagana forma szczególna, która może być zastrzeżona pod rygorem wywołania określonych skutków prawnych, w celach dowodowych lub pod rygorem nieważności.
Najdalej idącym jest ostatni ze wskazanych rygorów. Co on oznacza? Jeśli przepis szczególny zastrzega konieczność zachowania formy szczególnej pod rygorem nieważności, to niezachowanie formy powoduje nieważność czynności prawnej, tak jakby jej nie było.
Przykładem umów, dla których przepis szczególny przewiduje formę szczególną wymaganą pod rygorem nieważności są:
- umowa sprzedaży nieruchomości – wymagana forma aktu notarialnego,
- umowa dożywocia – wymagana forma aktu notarialnego,
- umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – wymagana forma aktu notarialnego (przy czym możliwe jest również jej zawarcie w systemie elektronicznym),
- umowa sprzedaży udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością – wymagana forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Ważniejsza nazwa umowy czy jej treść
W kwestii nazwy umowy na początku informacja, która może być pewnym zaskoczeniem. W umowie to nie określona na jej początku nazwa ma kluczowe znaczenie do tego, aby stwierdzić, z jakim rodzajem umowy mamy do czynienia. Ważniejsza bowiem jest jej treść.
Możemy zawierać umowy nazwane, które zostały opisane w przepisach kodeksu cywilnego lub innych ustaw albo umowy nienazwane, które nie odpowiadają w pełni żadnej z umów wprost opisanych w przepisach, ale które mogą być zawierane na zasadzie swobody umów, więc w zakresie ograniczonym właściwością (naturą) stosunku prawnego między stronami, przepisom lub zasadom współżycia społecznego.
Jeżeli chodzi o umowy nazwane, to przepisy określają nam ich minimalną treść, zdeterminowaną obowiązkami obu stron umowy. I tak w przypadku:
- umowy sprzedaży – sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę,
- umowy darowizny – darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku, a obdarowany to bezpłatne świadczenie przyjmuje,
- umowy najmu – wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz,
- umowy dzierżawy – wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz,
- umowy o dzieło – przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia,
- umowy zlecenia – przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie.
I właśnie na ten wynikający z umowy zakres obowiązków obu stron patrzymy, aby określić charakter prawny umowy.
Przykładowo, umowa określona w jej nagłówku jako „umowa o dzieło”, jeśli nie zobowiązuje jednej ze stron do stworzenia dzieła, a więc osiągnięcia określonego rezultatu, ale jedynie do podejmowania czynności nastawionych na pewny efekt, który może pomimo tych działań nie nastąpić, co nie będzie jednoznaczne z niewykonaniem umowy, bo istotne jest jedynie staranne działanie strony, w istocie jest umową zlecenia a nie umową o dzieło i to przepisy o umowie zlecenia mają do niej zastosowanie.
Konsekwencje naruszenia umowy
Jeżeli zawieramy umowę, to ważne jest określenie, jakie konsekwencje wystąpią, gdy któraś ze stron się z niej niewywiąże w terminie. Skutki nieterminowości w realizacji obowiązków umownych, jakie możemy określić w umowie to głównie:
- możliwość naliczenia odsetek za opóźnienie,
- możliwość naliczenia kary umownej.
Jeżeli chodzi o możliwość naliczenia odsetek za opóźnienie, to ta dotyczy nieterminowości w realizacji świadczenia pieniężnego, czyli prościej – braku terminowej zapłaty. Jeżeli zawierana umowa jest umową odpłatną i płatność nie następuje przy jej podpisaniu, ale – w określonym terminie albo gdy umowa przewiduje płatność w częściach czy stałe płatności okresowe, to od każdej nieterminowej płatności możemy naliczać odsetki.
Co istotne, dla powstania prawa do naliczania odsetek nie jest konieczne przewidywanie ich w umowie. Odsetki za opóźnienie należne są z mocy prawa, od nieopłaconej kwoty, od dnia następującego po terminie płatności. Wtedy możemy dochodzić odsetek ustawowych za opóźnienie, które obecnie wynoszą 11,25% w skali roku („zwykłe” odsetki ustawowe za opóźnienie, o odsetkach ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych pisałam w artykule: Niezapłacona faktura).
Kiedy jednak warto w umowie ustalić wysokość odsetek za opóźnienie? Kiedy chcemy, aby ich wysokość umowna była wyższa niż wynikająca z przepisów. Możemy je umownie określić do wysokości odsetek maksymalnych, czyli do wysokości 22,50% w skali roku.
W przypadku kary umownej, możemy ją zastrzec jedynie w przypadku niewykonania w terminie obowiązku niepieniężnego, czyli jakiegokolwiek innego niż uiszczenie zapłaty. Jeżeli zastrzeżemy karę umowną w przypadku nieterminowej płatności to taka z mocy prawa będzie nieważna, jako sprzeczna z istotną kary umownej.
Karę umowną odnosimy do konkretnego obowiązku umownego, określamy jej wysokość jednostkową i maksymalną oraz sposób zapłaty. Co istotne, zastrzeżenie kary umownej z założenia wyłącza możliwość dochodzenia odszkodowania ją przewyższającego, więc jeśli chcemy mieć taką możliwość, musimy to zastrzec w umowie.
Zakończenie umowy
Umowy powinna określać czas, na jaki została zawarta i okoliczności umożliwiające jej rozwiązanie oraz tryb, w jakim ono nastąpi.
W przypadku umowy zawartej na czas określony wygaśnie ona z chwilą nadejścia terminu, do którego została zawarta, chyba że strony zgodnie ją rozwiążą na mocy porozumienia albo możliwe jest jej jednostronne rozwiązanie w sytuacjach w umowie przewidzianych.
W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony nie dojdzie do jej automatycznego wygaśnięcia, ale konieczne jest działanie obu lub jednej ze stron w celu jej rozwiązania.
Jednostronne rozwiązanie umowy może przybrać formę oświadczenia o:
- wypowiedzeniu umowy,
- odstąpieniu od umowy.
Choć wydawać by się mogło, że nie ma różnicy między wypowiedzeniem umowy a odstąpieniem od niej, bo umowa w obu przypadkach przestaje obowiązywać, to nic bardziej mylnego.
W przypadku wypowiedzenia umowa zostaje rozwiązana na przyszłość, natychmiastowo albo z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Powoduje to, że strony nie mają obowiązku rozliczenia za czas przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu.
Natomiast w przypadku odstąpienia od umowy (w całości) skutek jest taki, jakby umowa nigdy nie została zawarta. Skutkuje to tym, że każda ze stron musi zwrócić drugiej wszystko, co od niej otrzymała, a dodatkowo strona odstępująca może żądać odszkodowania na zasadach ogólnych.
Podsumowanie
Niniejszy artykuł zawiera zwięzłe podsumowanie pewnych kwestii kluczowych przy zawieraniu umów. W praktyce tworzenie jest procesem dość czasochłonnym, wymagającym dokładnej analizy. Każda umowa jest inna i każda wymaga dostosowania do indywidualnej sytuacji stron oraz okoliczności, w jakich zawierają one umowę.
radca prawny Justyna Miernik
+48 663 911 385
kontakt@kancelariamiernik.pl